Kreditvarianten für die Immobilienfinanzierung: Welche ist die richtige?

Die möglichen Finanzierungsformen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung sind sehr vielfältig. Welche Variante davon für den jeweils individuellen Fall am besten geeignet ist, hängt von vielen Faktoren ab. Dabei spielen insbesondere die finanzielle Leistungsfähigkeit, das vorhandene Eigenkapital und die Möglichkeit der Erzielung von möglichst niedrigen Zinskonditionen auf eine bestimmte Laufzeit eine große Rolle. Grundsätzlich empfehlen Fachleute den Finanzierungsinteressenten einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 %, damit die Finanzierung erfolgreich verlaufen kann. Dies ist nur eine generelle Empfehlung – der Einzelfall kann ggf. davon abweichen, ohne dass die Finanzierung gefährdet sein muss.

Vollfinanzierungen sind riskant
Finanzierungen ohne Eigenkapital (sog. Vollfinanzierungen) sind grundsätzlich riskanter als Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapitalstock. Die hohe Zinsbelastung (Risikoprämie durch das Kreditinstitut) und der Ausgleich des fehlenden finanziellen Polsters können in der Regel nur von Finanzierungsnehmern mit einer herausragenden Bonität und einem sicheren, hohen Einkommen geschultert werden. 

Darlehen mit variabler Verzinsung
Darlehen mit variabler Verzinsung, welche sich an den jeweils aktuellen Marktzinssätzen am Finanzmarkt orientieren bieten durch die Möglichkeit einer beliebigen Tilgungshöhe und den zunächst vergleichsweise niedrigen Zinsen zwar eine sehr flexible und günstige Finanzierungsmöglichkeit, welche sich jedoch durch eine ungünstige Entwicklung am Finanzmarkt auch wieder umkehren kann. Die Zinsen werden üblicherweise alle 3 Monate an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst. Die Nachfrage nach solchen Darlehen ist aufgrund dieses Risikos in der letzten Zeit eher rückläufig. Gerade in der aktuellen Marktsituation (niedriges Zinsumfeld) macht es wenig Sinn, ein variables Darlehen aufzunehmen, denn die Zinsen könnten bald ansteigen, was dann wiederum die Verteuerung des Darlehens bedeuten würde. Auch die Kombination von variablen Darlehen mit Darlehen mit Zinsfestschreibung schaltet dieses Risiko nicht völlig aus und ist insgesamt in den Konditionen verhältnismäßig unattraktiv. 

Das Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht die Fixierung der Zinskonditionen für ein zukünftiges Darlehen, was bis zu 5 Jahren in der Zukunft liegen kann. Dies kann ein neues Darlehen sein, was erst später benötigt wird oder auch eine anstehende Anschlussfinanzierung. Es bietet die Möglichkeit, die aktuell herrschenden, niedrigen Zinskonditionen für ein künftiges Darlehen auf lange Sicht festzuschreiben. Die Nachfrage nach Forward-Darlehen befindet sich aktuell auf einem hohen Niveau, da viele Finanzierungsinteressenten den Zinsmarkt beobachten und sich gegen steigende Zinsen absichern möchten. Die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen hängt jedoch nicht nur von der erwarteten Zinsentwicklung ab, sondern auch z. B. vom Sicherheitsbedürfnis und dem finanziellen Spielraum. Betrachtet man die Forward-Darlehen, welche im letzten Jahr abgeschlossen wurden, so ergibt sich für die entsprechenden Finanzierungskunden jedoch leider ein eher negatives Bild. Die Zinsen am Markt sind gesunken und die Kunden, welche bereits eine Forward-Finanzierung abgeschlossen hatten, waren nun an die ehemals teureren Zinskonditionen gebunden.

Die aktuelle Situation am Zinsmarkt
Momentan sieht die Situation am Zinsmarkt jedoch etwas anders aus als vor einem Jahr. Der Spielraum für weitere Zinssenkungen ist äußerst gering – mit Negativzinsen rechnen Fachleute in der Regel nicht. Ob die Zinsentwicklung aber die Inanspruchnahme von Forward-Darlehen begünstigen wird, ist nicht klar – denn das würde bedeuten, dass die Zinsen kurz- oder mittelfristig steigen müssten. Eine solche Entwicklung kann kaum vorhergesehen werden – trotzdem können aktuell durchaus insgesamt günstige Konditionen für Forward-Darlehen erzielt werden.

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